：“師，最徐彙商圈個适鋪位開，實毫無頭緒，您能給指點指點嗎？”

師：“徐彙商圈鋪位，得套系統方法。首先，們得學會戰略卡位，鎖定些‘毛細血管級’黃點位。”

：“‘毛細血管級’黃點位？這麼呀？”

師：“簡單來說，就别隻盯着些價核鋪位，抓取次級輻射區性價比點位。比如，以打開百度或騰訊圖熱力圖，作午點周末點這兩個時段，截取徐彙流密度圖。點标注主幹分流點，像美羅到太平數碼期之間支，還商務

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居過渡帶，比如丹東沿線區底商。”

：“原來這樣，通過熱力圖來潛好位置。還其方法嗎？”

師：“當然，還以采用競品包圍戰術。目标細分領域，比如咖啡或者輕業，圖标記所競争對位置。然後尋種‘紮堆但非飽區’，就像港彙廣場背後廣元，裡既流量，又會像商場裡樣承受昂租。”

：“這個方法确實錯。過，到位置後，麼判斷這個鋪位好好呢？”

師：“這就需逆向篩選，時排除‘垃圾鋪’。評估幾個維度，首先自然流量質量，數量哦。作午點蹲守目标鋪位，統計過群留率，們邊邊機，基本就無效流量。還提購物袋比例，這能判斷消費願。”

：“原來這樣，其維度呢？”

師：“還視覺狙擊點，站馬對面鋪，秒能能被logo吸引，以用機拍視頻回放來驗證。另，午曬會會導緻櫥反，這季緻命傷。”

：“确實，這些細節很容易被忽略。還别注嗎？”

師：“當然，隐形成本陷阱也得。檢查電箱容量夠夠支持設備級，很老鋪位電箱容量常常卡kw以。還消防通，沒被物業違規占用，這開業審批區。”

：“太謝您，這些信息太用。到适鋪位後，談判時候麼技巧嗎？”

師：“談判時候，得制造‘非’壓價籌碼。比如采用數據碾壓方法，以說‘監測本鋪位過周流動線，作午

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點主客流從鐵站c往，但貴鋪正對綠化帶形成視覺盲區，這解釋為麼個租戶都滿個。’最好再配熱力圖打印件。”

：“這個方法很說力。還别話術嗎？”

師：“還以用痛點置換，‘您堅持元平報價基于，但現徐彙寫字樓空置率（數據來源：戴德梁q報告），以接受這個價格，但求改成流抽成模式，這對業主才真正避險。’”

：“嗯嗯，确實能說到業主痛點。還别談判技巧嗎？”

師：“還時間綁架，‘設計團隊已經完成本鋪位d改造方案（展示ipad效果圖），如果今簽向書，周就能進場施，确保您趕國慶消費季收租。換其租戶至浪費空置期，按現租算您損失超過萬。’”

：“學到！執過程，還麼注嗎？”

師：“執保障也很關鍵，套特種兵式鋪位偵查流程。準備好具包，像德圖開發者版api，以抓取周邊米群畫像；沿鋪電表掃描儀，能判斷真實經營時長；還商鋪産權查詢app，查查沒抵押或者糾紛史。”

：“這些具聽起來很專業。具體偵查節奏樣呢？”

師：“以按照這個節奏來，點到點，觀察峰流來源，判斷否依賴辦公樓群；午點半到點半，記錄午間消費峰值，送電動車聚集數量；點到點，夜能見度測試，評估然廣告位價值。”

：“太詳細，師您真太厲害。過點擔，談判時候業主說别價更麼辦呢？”

師：“這時候就直接打開機展示周邊空置鋪清單，說‘張先，虹橋号剛挂牌鋪子面積更且租，如果您堅持這個條件，現需過驗鋪。’然後起理文件，業主會到門時讓步。”

：“哈哈，真太實用，太謝師您指導！對鋪位信。”

師：“客氣，祝能到适鋪位，興隆！”